Immobiliare logistico
Abbiamo cercato di capire con World Capital Group quale sia oggi il magazzino-tipo che risponde alle necessità degli investitori e quale sia la situazione italiana in merito alle possibilità di investimento

Quali sono i fattori che influenzano la scelta di un investimento quando si parla di immobiliare logistico?
Cosa cercano oggi gli operatori del settore logistico e cosa cercano developer e investitori speculativi?
Quali differenze tra l’insistenza di immobili logistici nel Nord e nel Centro Sud Italia?

Ne abbiamo parlato con Sebastiano Barzaghi, Senior Real Estate Consultant Logistics & Industrial Department di World Capital Group.

Volendo fare dei distinguo, è possibile avere come riferimento il “magazzino-tipo” che risponde oggi a tutte le necessità di un investitore? E secondo quali criteri un investitore valuta l’attrattività di un immobile logistico oggi?
Il magazzino “tipo” varia in base alle richieste degli operatori, i quali si dividono in due principali categorie: operatori logistici o corrieri/trasportatori. I primi si orientano su immobili con superfici solitamente ampie e sviluppati in altezza, mentre i secondi cercano magazzini con metrature più contenute e altezze inferiori, ma dotati di ampi piazzali, numerosi punti di carico posizionati ambo i fronti.

Per quanto riguarda le necessità degli investitori, è doveroso fare una distinzione tra developer e investitore speculativo. Parlando dei developer, questi soggetti non cercano immobili, ma aree interessanti in cui costruire.

È interessante evidenziare che, al momento, le aree vengono opzionate o risultano attrattive anche per gli utilizzatori, quali operatori logistici e produttivi, che fino a qualche tempo fa si limitavano a condurre in locazione gli immobili.
Unico caso in cui un developer si interessa a un immobile esistente è quando quest’ultimo è in uno stato di dismissione o prossimo a divenirlo e presenta la possibilità di acquistarlo a basso costo per andare a operare in quelle che sono azioni di riqualificazione (es. installazione impianto sprinkler o altra impiantistica richiesta) per poi riposizionarlo sul mercato con un asking rent più elevato al fine di aumentarne la redditività.

Parlando invece di investitori speculativi, essi cercano conduttori primari, contratti lunghi e solidi, rendimenti interessanti, consci del fatto che al momento le redditività degli immobili logistici sono in forte calo, a fronte del grande interesse da parte dei player del mercato.

Possiamo descrivere l’investitore-tipo del 2023?
Volendo fare un identikit dell’investitore-tipo, emerge che i developer sono principalmente internazionali, spesso orientati a un approccio sostenibile. Per quanto riguarda, invece, gli investitori speculativi, essi comprendono realtà sia nazionali, che internazionali.

Quest’ultimi risultano più attratti dalle potenzialità dell’asset, rispetto alla location in cui è ubicato o allo stato manutentivo. In generale, rispetto a due anni fa, notiamo che l’asset logistico ha acquisito maggiore valore agli occhi dei developer/investitori, complice il crescente aumento degli acquisti online, che ha generato un potenziamento della filiera logistica, permettendo oggi di reperire merce da qualsiasi punto del mondo.

Atlante della Logistica: la mappa degli immobili logistici in Italia

Dal censimento attraverso l’Atlante cosa possiamo notare?
L’Atlante della Logistica non restituisce un effettivo valore immobiliare, bensì potenzia il servizio di consulenza che forniamo ai nostri clienti, in fase di espansione e pianificazione strategica di nuovi sviluppi immobiliari.

Grazie a questo progetto, iniziato nel 2010, sono stati analizzati oltre 3.500 immobili per un totale di 40 milioni di mq, permettendo di estrapolare di ogni singolo asset preziosissimi dati di stock.
In sinergia con il Borsino Immobiliare della Logistica, strumento di monitoraggio e analisi del mercato immobiliare logistico – fruibile sul nostro sito, l’Atlante della Logistica oggi integra, potenzia e perfeziona il servizio di WCG rendendolo sempre più data-driven e strategico.

E’ possibile comprendere la natura del gap esistente tra Nord e Sud del Paese al netto della minore/maggiore densità di magazzini nelle tre diverse aree (Nord/Sud/Centro)? Quali, le principali diversità e su quali fattori insistono?
Analizzando la domanda, si evince che essa dipende principalmente dalla localizzazione dell’immobile, oltre che da specifiche caratteristiche intrinseche. È evidente che ci sia un gap tra Nord e Sud Italia. Al momento, la domanda di immobili a destinazione logistica nella regione del Mezzogiorno non è molto elevata.

Questo purtroppo è frutto di una capacità di trasporto ancora non molto prestazionale per via di un’ereditata scarsa viabilità e per un certo timore da parte degli investitori di affrontare la scommessa dell’edificare in un territorio per ora quasi inesplorato. In visione prospettica (e già si hanno i primi segnali) location come Napoli e Bari promettono di divenire le trainanti di un nuovo mercato.

In queste location, notiamo che la tendenza è quella di focalizzarsi su spazi logistici, magari meno performanti oppure meno green, ma che rispondano a delle caratteristiche tali da generare una maggiore versatilità e un costo di costruzione più contenuto.

Per quanto concerne invece il Centro, riscontriamo un ritrovato interesse da parte degli investitori, che decidono di orientarsi nelle zone logistiche vicino all’area capitolina.